Dictamen 41617-2016

1.- Mediante las cartas citadas en antecedentes, la Caja de Compensación de Asignación Familiar, ha solicitado a esta Superintendencia emitir un pronunciamiento respecto de la procedencia de dar en arrendamiento, bajo las condiciones que más adelante se indican, bienes inmuebles que por el hecho de estar cubiertas las necesidades de espacios físicos para el otorgamiento de prestaciones sociales a sus afiliados, se encuentren desocupados y ociosos.

En relación con lo anterior, expone que mediante las cartas, de 9 y 21 de diciembre de 2015 respectivamente, informó su Plan de Reestructuración y el proceso concursal de Acuerdo de Reorganización Judicial con sus acreedores financieros, presentado con fecha 26 de febrero de 2016 ante el 25° Juzgado Civil de Santiago, en los autos de 2015, que indica. En el contexto de dicho Acuerdo, señala que se ha visto en la necesidad de racionalizar y hacer más eficiente su actividad, focalizándola en la entrega de beneficios sociales a sus afiliados. En tal sentido, expone que en la actualidad cuenta con inmuebles y/o dependencias físicas en estado ocioso por encontrarse deshabitadas y sin utilización, circunstancia que no ha afectado la entrega de beneficios sociales ni ha impedido ni dificultado que sus afiliados accedan a puntos de atención presencial para obtenerlos, toda vez que la entrega de los mismos se ha continuado efectuando a través de las sucursales y dependencias fisicas de la C.C.A.F. a lo largo del territorio nacional, así como mediante prestadores con los cuales mantiene convenios vigentes.

Expone la Caja que, asimismo, debe considerarse que la existencia de espacios físicos ociosos constituye una circunstancia que se presenta con habitualidad en entidades que requieren ocupar o utilizar una cantidad importante de ellos para el desarrollo de sus actividades, como es el caso de las C.C.A.F., entidades que por la naturaleza de su giro requieren de presencia nacional, debiendo mantener dependencias físicas que permitan a sus afiliados, entre otras finalidades, acceder al otorgamiento de beneficios.

De este modo, señala que resulta inconveniente para la C.C.A.F., desde un punto de vista de la racionalidad económica, mantener espacios físicos deshabitados y sin posibilidad de explotarlos, puesto que con ello se afecta el Fondo Social. Lo anterior, debido a que con cargo a dicho Fondo se deben efectuar los desembolsos económicos para solventar los gastos de administración, mantención, reparación y conservación del referido patrimonio inmobiliario ocioso, disminuyendo la posibilidad de obtener nuevos y mayores recursos provenientes de su explotación.

Señala la Caja que sin perjuicio del contexto que motiva la consulta en cuestión, dicha entidad considera que a partir de lo señalado en los artículos 1°, 29 y 41 N°12 de la Ley N°18.833, es posible interpretar razonablemente que las C.C.A.F., sin apartarse de su objeto legal, relacionado con el otorgamiento de beneficios de carácter social a sus afiliados, podría dar en arrendamiento aquellos inmuebles o dependencias físicas desocupadas y ociosas que ya no se destinen a la administración y otorgamiento de tales beneficios, en tanto se cumplan condiciones restrictivas tales como:

a) Que la explotación del patrimonio inmobiliario ocioso y desocupado no se constituya en un giro preponderante para la Caja. En tal sentido, la C.C.A.F. La Araucana entiende que un incentivo relevante para minimizar dicho riesgo es que los ingresos totales provenientes de la referida explotación no representen más de un 5% del total de ingresos de la misma durante el período de un año

b) Que la explotación de dicho patrimonio inmobiliario pueda efectuarse en relación con cualquier tercero interesado en arrendar espacios físicos, siempre y cuando éste no pueda desarrollar actividades que se encuentren proscritas por el ordenamiento jurídico, entre ellas, las que afecten la legalidad vigente, la moral o las buenas costumbres, la seguridad nacional, el orden público y la fe pública.

c) Que para efectos de controlar lo señalado precedentemente, la Caja propone emitir un informe semestral a este Organismo, en el cual se indiquen, entre otros aspectos, el listado de todos los inmuebles que componen el patrimonio inmobiliario de la Caja y el listado de todos los bienes raices y espacios físicos que se han dado en arrendamiento a terceros; el detalle de los cánones de arrendamiento de tales bienes; las personas naturales o jurídicas que los han arrendado; las actividades para las cuales fueron dados en arrendamiento; el plazo de vigencia de los arriendos, etc.

d) Que no puedan darse en arrendamiento bienes inmuebles a terceros, cuando de ello aparezca que se afecte la entrega de beneficios sociales o se imposibilite o dificulte a los afiliados el acceso a dependencias físicas de la Caja para obtener prestaciones sociales.

2.- Sobre el particular, cabe señalar que de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1° de la Ley N°18.833, el objeto de las Cajas de Compensación se relaciona con la administración de aquellas prestaciones de seguridad social previstas en dicho cuerpo normativo, es decir: prestaciones legales (prestaciones familiares, subsidios de cesantía, y subsidios por incapacidad laboral) y prestaciones de bienestar social (crédito social, prestaciones adicionales y prestaciones complementarias).

A su turno, el artículo 41 N°12 de la Ley N°18.833 contempla dentro de las facultades de administración que recaen en el Directorio de una C.C.A.F., la de "acordar la ejecución de los actos y la celebración de los contratos necesarios para la buena marcha de la entidad".

Teniendo presente lo anterior y considerando el contexto a que alude la C.C.A.F. en su presentación, esto es, la necesidad de resguardar su Fondo Social habida cuenta de los términos del acuerdo de reorganización judicial alcanzado con sus acreedores financieros en el marco de la Ley N° 20.720, y la necesidad de racionalizar y hacer más eficiente su actividad, focalizándola en el otorgamiento de prestaciones de bienestar social a sus afiliados, esta Superintendencia viene en señalar que no resulta improcedente que la Caja celebre contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y/o dependencias físicas desocupadas y que se mantengan en estado ocioso. Lo anterior, en la medida que se de cumplimiento a las condiciones singularizadas en las letras a), b) y d) del punto N°1 anterior.

Finalmente y para efectos de supervigilar que los contratos de arrendamiento que la Caja celebre cumplan con las referidas condiciones, dicha entidad deberá remitir, por cada uno ellos, un informe emanado de su Fiscalía que de cuenta del cumplimiento de las mismas, acompañando además copia de los instrumentos suscritos. Lo anterior, dentro de los 10 días siguientes a la fecha de celebración de cada contrato.